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“LOL外围网站”“营改增”有望年内推进:房企或将面临加税风险?

本文摘要:在楼市萧条的行业背景下,营改增未来将会年内前进的消息传到,让不少房企深感混乱,这也使得将要实行的政策近于有可能遭遇阻力。上海新的闵律师事务所高级合伙人刘福元在拒绝接受《每日经济新闻》记者专访时回应,由于目前税率和抵扣项目尚能不明朗,企业内部经营管理情况不一,而上下游行业增值税抵扣情况也不明朗,目前还很难辨别营改增后房地产企业税负变动情况。有分析指出,由于房地产业增值税税率可能会偏高,而且土地成本不一定能抵扣,这些外在因素也近于有可能减少企业税收开销。

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在楼市萧条的行业背景下,营改增未来将会年内前进的消息传到,让不少房企深感混乱,这也使得将要实行的政策近于有可能遭遇阻力。上海新的闵律师事务所高级合伙人刘福元在拒绝接受《每日经济新闻》记者专访时回应,由于目前税率和抵扣项目尚能不明朗,企业内部经营管理情况不一,而上下游行业增值税抵扣情况也不明朗,目前还很难辨别营改增后房地产企业税负变动情况。有分析指出,由于房地产业增值税税率可能会偏高,而且土地成本不一定能抵扣,这些外在因素也近于有可能减少企业税收开销。房企面对增税风险如果销售不动产由营业税改征增值税,房地产企业在税制改革初期将有可能面对增税风险。

在销售额一定的情况下,原本征税的营业税税负平稳,但营改增之后,企业的税负相当大程度上各不相同进项税额。由于营业税不考虑到购置货物,房企原本对购置物品的票据管理不存在虚弱,但增值税抵扣则有严苛的抵扣链条,企业不善对票据的管理近于有可能导致进项抵扣严重不足,使得税负白白减少。

某房企税务总监向记者回应,营改增进项抵扣严重不足有可能是企业税负减少的主要原因,比如建筑企业分摊成本、出售原材料无法获得发票等。而和房地产业密切涉及的建筑业和金融保险业目前的税率也没实施,如果这两个行业的税率为6%,房地产业税率为11%,也将增加房地产开发企业的进项税额。

由于房地产业增值税税率可能会偏高,而土地成本不一定能抵扣,这些外在因素也近于有可能减少企业税收开销。某房企税务总监回应,对于一些早已竣工但销售仍未完结的项目,或者持有人型商业物业而言,此时早已不有可能获得原材料等进项抵扣发票,而房屋的销售合约早已确认,这种情况下企业税负将显著减轻,6%~7%才是较为合理的水平。五谷丰登证券研报表明,在当前市场环境下,若土地成本无法作为进项抵扣,只有少数布局三、四线城市的开发商因为建安成本占到较为低,可以借此获益,探讨一二线城市的开发商皆面对税收减少风险,且毛利越高的项目税收开销越大。

杭州一家税务师事务所的高级合伙人向《每日经济新闻》记者回应,由于房地产行业并萧条,不少三四线城市的楼盘供不应求相当严重,如果无法及时证实销售收入,将不会经常出现进项税额和销项税额凌空的情况,导致大量留抵税额无法抵扣,这也是房地产企业面对的众多税收风险。税收筹划是关键面临有可能减少的税收开销,房企并非就不会因此陷入绝境。因为房地产市场的最后消费者绝大多数是个人,而这些人本身就是税负承担者。如果不存在税负分摊,可能会减少个人购房者的税收开销,因此政府不太可能大幅度提高房企税负。

在这种情况下,融合结构性增税的政策背景和房地产行情走低的市场背景推断,企业不太可能不会因为税制改革而忍受较轻的税收开销。如果房企可以合理利用好进项税额的抵扣,反而能借此受益。上述税务师事务所高级合伙人指出,房企在营改增政策月实施前,面临将要经常出现的新旧税制交会、税收政策的变化和税务核算的转化成等难题,如果应付得宜,也不回避经常出现税负减低的可能性。

而这必须房企展开很好的税收筹划。在营改增政策实行初期,不少企业可能会经常出现暂时性资金周转艰难。针对这种情况,政府认同不会实施适当的政策加以扶植,不予过渡性的资金反对。

事实上,交通运输业等当初展开营改增时,不少企业税负减轻,地方政府就通过财政补贴来安抚试点企业,此举也使得营改增试点以求较慢前进。在房地产行业被划入营改增范畴后,也不回避不会经常出现这种情况,部分企业甚至可以借此利润。但上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群指出,这种必要给与企业财政补贴的形式并不是非,一是毁坏了税收中性,二是增值税不同于所得税,房企从消费者手中提供利润后,必须就电子货币部分纳税,因此房企并非增值税的承担者,将企业作为补贴对象并不科学。

从减轻企业资金流紧绷程度的角度考虑到,容许企业分期纳税有可能是较为合理的一种方式。


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